domingo, 14 de octubre de 2012

Proyecto Ley de Medidas de Flexibilización y fomento del Mercado de Alquileres de Viviendas



MEDIDAS FISCALES PREVISTAS:

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:

-       modificaciones RD Leg 4/2004 con efectos para los p.i. iniciados a partir del 01-01-2013 -

·           Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda:

Se modifican algunos de los requisitos para poder aplicar este régimen fiscal especial: reduce el número mínimo de viviendas requerido y el período de tiempo en que deben mantenerse y suprime el requisito de tamaño de las viviendas (modif. Art.53.2 TRLIS):

El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo tiene que ser todo momento igual o superior a 8 (actual 10). Art.53.2 a).

Se suprime el requisito b): “que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 m2”.

Se reordenan las letras del resto de requisitos del art.53.2

Las viviendas tienen que permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años (actual 7). Art.53.2 b).


En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 % de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley. Art.53.2 d).


SOCIMI


-       modifica la regulación aplicable a las SOCIMI y su régimen especial fiscal  previsto en la Ley 11/2009 con efectos para los p.i. iniciados a partir del 01-01-2013 -

·         Objeto social principal de las SOCIMI: modif. Art.2.1 c) Ley 11/2009


Se elimina la prohibición de que las entidades a que se refiere la letra c) no puedan realizar promoción de bienes inmuebles.

Se suprime la referencia al cumplimiento del requisito de financiación ajena (inferior al 70% del activo) para adecuarlo a la derogación del art.7 de la Ley 11/2009 que regulaba este requisito.

·         Requisitos de inversión de las SOCIMI: modif. Art.3 Ley 11/2009


Reducción del plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento promovidos por la entidad de 7 a 3 años. Suprime el requisito de que los bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, permanezcan arrendados durante al menos 7 años (art.3.3).

Clarifica el requisito de procedencia del 80% de las rentas (art.3.2):

“deberá provenir:
a)     del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o

b)     de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal”

Eliminación de los requisitos de diversificación: tener al menos 3 inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad, con la supresión apartado 4 del art.3.

·         Obligación de negociación en mercado regulado (art.4 Ley 11/2009):


Las acciones de las SOCIMI deberán tener carácter nominativo

También permite que las acciones de las SOCIMI estén admitidas a negociación en un sistema multilateral de negociación español y también en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria.

·         El capital social mínimo de la SOCIMI se reduce de 15 a 5 millones de euros. (art.5.1)


·         Simplificación del Régimen Fiscal Especial:


Se suprime del Art.8.1 Ley 11/2009: No obstante, tratándose del primer período impositivo de aplicación del régimen fiscal especial, la obligación de negociación establecida en el artículo 4 de esta Ley se exigirá desde la fecha de la opción por aplicar dicho régimen”


Régimen fiscal especial de la sociedad en el IS  (Art.9 Ley 11/2009):

Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en esta Ley, se regirán por lo establecido en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en esta Ley.

Dichas entidades tributarán al tipo de gravamen del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. En este caso, de generarse bases imponibles negativas, no resultará de aplicación el art.25 del TRLIS (compensación). Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II (evitar la doble imposición), III (bonificaciones) y IV (Deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades) del título VI del TRLIS.

No obstante, el incumplimiento del requisito de permanencia del art.3.3 de la ley 11/2009 implicará, en el caso de inmuebles, la tributación de todas las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades.

El incumplimiento del requisito de permanencia en el caso de acciones o participaciones determinará la tributación de aquella parte de las rentas generadas con ocasión de la transmisión, de acuerdo con el régimen general y el tipo general del Impuesto sobre Sociedades.

Esta misma regularización procedería en el caso de que la sociedad, cualquiera que fuese su causa, pase a tributar por otro régimen distinto en el Impuesto sobre Sociedades antes de que se cumpla el referido plazo de tres años.

Las regularizaciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se realizarán en los términos establecidos en el artículo 137.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

2. La entidad estará sometida a un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.
Este gravamen especial se devengará el día del acuerdo de distribución de beneficios por la junta general de accionistas, u órgano equivalente, y deberá ser objeto de autoliquidación e ingreso en el plazo de dos meses desde la fecha de devengo. El modelo de declaración de este gravamen especial se aprobará por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, que establecerá la forma y el lugar para su presentación.

3. Lo dispuesto en el apartado anterior no resultará de aplicación cuando los dividendos o participaciones en beneficios sean percibidos por una entidad sujeta a la obligación de distribución de su totalidad, siempre que los socios de esta tributen por dichos dividendos o participaciones en beneficios, al menos, al tipo de gravamen del 10 por ciento.

4. Los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, salvo aquellos a los que resulte de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.

DD Unica. Deroga el art.27.2 del TRLIS (RD Leg 4/2004) que regulaba el devengo para las sociedades que aplican el régimen especial de las SOCIMI

Modificación del Régimen fiscal especial de los socios de la SOCIMI  (Art.10 Ley 11/2009):


1. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas respecto de los que se haya aplicado el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, recibirán el siguiente tratamiento:

a) Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, no será de aplicación la deducción establecida en el artículo 30 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. (se suprime la referencia al cálculo de la renta a ingresar en la b.i. para las rentas sujetas al 19% y a la deducción)

b) Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no será de aplicación la exención establecida en la letra y) del artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

c) Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente, no será de aplicación la exención establecida en la letra j) del apartado 1 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.

2. Las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen, recibirán el siguiente tratamiento:

a) Cuando el transmitente o perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, no será de aplicación la deducción establecida en el artículo 30 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades en relación con la renta obtenida que se corresponda con reservas procedentes de beneficios respecto de los que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial previsto en esta Ley. (se suprime la referencia al cálculo de la renta a ingresar en la b.i. para las rentas sujetas al 19% y a la deducción)


b) Cuando el transmitente o perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con lo previsto en la letra a) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. (se suprimen las especialidades para el caso de ganancia o pérdida patrimonial)

c) Cuando el transmitente o perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente, no será de aplicación la exención establecida en la letra i) del apartado 1 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

3. Los socios que reciban dividendos o participaciones en beneficios que tributen a un tipo de gravamen de, al menos, el 10 por ciento, estarán obligados a notificar fehacientemente tal circunstancia a la entidad en el plazo de diez días a contar desde el siguiente a aquel en que los mismos sean satisfechos. De no existir esta notificación, se entenderá que los dividendos o participaciones en beneficios están exentos o tributan a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.


Simplificación de las obligaciones de información en la memoria de las cuentas anuales: (Art.11 Ley 11/2009):


Se suprime el art.11.4 referido a la obligación que tiene la sociedad de facilitar a los socios la información necesaria para cumplir con el régimen fiscal especial y sobre la pérdida del régimen, y con ella la sanción por incumplimiento de dicha obligación prevista en el art.11.5 d).





Se modifican la información del apartado art.11.1 “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI:

Versión PROYECTO
Versión actual
a) Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en esta Ley.
a) Beneficios aplicados a reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en esta Ley.
b) Reservas procedentes de ejercicios en los que se haya aplicado el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por ciento, o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo general de gravamen.
b) Beneficios aplicados a reservas de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas gravadas al tipo general de gravamen, de rentas que estarían sujetas al tipo de gravamen reducido establecido en el apartado 3 del artículo 9 de esta Ley, así como la que procede de la transmisión de inmuebles y participaciones afectos a su objeto social principal, mencionando en cada ejercicio la cantidad reinvertida y la pendiente de reinvertir. Deberá identificarse de forma separada el ejercicio del que proceden dichos beneficios, el importe del beneficio total del ejercicio así como la base imponible, diferenciando en ese beneficio y base imponible la que procede de rentas parcialmente exentas y las sujetas al tipo general de gravamen.
c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por ciento o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo general de gravamen.
c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede, en su caso, de rentas gravadas al tipo general de gravamen. Deberá identificarse el beneficio obtenido en el mismo así como la base imponible, diferenciando en ese beneficio y base imponible la que procede de rentas sujetas al tipo general de gravamen.
d) En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del ejercicio del que procede la reserva aplicada y si las mismas han estado gravadas al tipo de gravamen del cero por ciento, del 19 por ciento o al tipo general.
d) En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del ejercicio del que procede la reserva aplicada de entre las dos a las que, por la clase de beneficios de los que procedan, se refieren las letras a) y b) anteriores, así como la base imponible asociada a esos dividendos.
e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d) anteriores.
e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d) anteriores.
f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento y de las participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento que producen rentas acogidas a este régimen especial y de las participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
g) Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se refiere el apartado 1 del artículo 3 de esta Ley.
g) Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se refiere el apartado 1 del artículo 3 de esta Ley.
h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su distribución o para compensar pérdidas, identificando el ejercicio del que proceden dichas reservas
h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su distribución o para compensar pérdidas. Deberá identificarse el ejercicio del que proceden dichas reservas, el importe del beneficio total del ejercicio así como la base imponible y deducciones en la cuota íntegra del período impositivo correspondiente a ese ejercicio.


Perdida del régimen fiscal especial: (modif. Art.13)


La exclusión de negociación en mercados regulados (se añade) o en un sistema multilateral de negociación. (modif. Art.13 a))

Reduce de 5 a 3 años el plazo para poder optar nuevamente por el régimen fiscal especial.


IMPUESTO RENTA NO RESIDENTES (modif. RD Leg 5/2004)

·         Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes


Modifica su configuración, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente a las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.

Art.40. Sujeción.
Las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre éstos, estarán sujetas al impuesto mediante un gravamen especial.

Art.42. Exenciones.
El gravamen especial sobre bienes inmuebles no será exigible a:

a) Los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales.
b) Las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente.
c) Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos

Suprime los apartados b) y e) de la versión anterior para adecuarlo a la eliminación de sujeción al gravamen de la entidades no residentes en paraísos fiscales.

Art.45. Devengo, declaración y afectación.

Nuevo apartado 3. “Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por entidades sujetas al gravamen especial, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe de dicho gravamen especial.”


El proyecto no establece ninguna fecha de efecto para estas modificaciones. Entrarán en vigor el día siguiente de su publicación en el BOE.


MEDIDAS FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER  VIVIENDAS

Modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para establecer medidas de flexibilización del mercado de alquiler, de reforzamiento de la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario


Régimen transitorio (DT única). Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. El régimen jurídico establecido en esta Ley en relación con los contratos de arrendamiento no resultará de aplicación a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante lo anterior, será posible la adaptación voluntaria de los arrendamientos prexistentes al nuevo régimen legal cuando así lo acuerden las partes.


·         Priorización de la VOLUNTAD de las partes en el marco de la Ley


Art.4. Régimen aplicable

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente establecidos en el título II de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. (no siendo necesario conservar las excepciones según superficie)

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. (nuevo)

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. (nuevo)


Art.5 e) Arrendamientos excluidos de la Ley 29/1994 (nuevo)

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.


·         DURACIÓN del contrato -  plazo mínimo (art.9)


Reduce el plazo de prórroga obligatoria de 5 a 3 años
Modifica los requisitos y procedimiento para no aplicar la prórroga obligatoriaRECUPERACIÓN de la vivienda (suprime el requisito de que la necesidad de vivienda conste de forma expresa al tiempo de celebración del contrato)

“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año…  (sin cambios)
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de un mes, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

(NUEVO) 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”


Modif.Art.16.4. Muerte el arrendatario (subrogación o extinción): se adapta al nuevo plazo de 3 años.


·         Duración del contrato – PRÓRROGA tácita (art.10)


Reduce el plazo de prórroga tácita de 3 a 1 año.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días (actual “un mes”) de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

(se añade) Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el párrafo anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”

Con las modificaciones del art.9 y 10, el límite legal para la duración de los contratos se reducirá a la mitad, es decir de los 8 (5 + 3) años actuales, a 4 (3+1).


·         DESISTIMIENTO del contrato por el arrendatario (art.11)


Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes (actual 2 meses).

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. (sin cambios)


·         EFECTOS frente a terceros del arrendamiento de viviendas (nuevo art.7.2)


2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.


·         Otros efectos relacionados con la inscripción en el REGISTRO PROPIEDAD del contrato de arrendamiento:


Modif.Art.13. Resolución del derecho del arrendador

En la nueva versión, el arrendamiento quedará extinguido, sea cual sea la duración del contrato, cuando el contrato no esté inscrito en el Registro.

“1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.”


Modif. Art.14. Enajenación de la vivienda arrendada.

“1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

·         Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art.15)


El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

·         RENTA:


Nuevo Art.17.5. Determinación de la renta.

En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.


Modif.Art.18. Actualización de la renta

Las partes podrán pactar los términos de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato (actual la voluntad de la partes sólo a partir del 6º año). En defecto de pacto expreso el IPC estatal


Modif.Art.19.1. Elevación de renta por mejoras

Se adapta al nuevo plazo de 3 años de duración del contrato


Modif.Art.20.2. Gastos Generales y de servicios individuales

2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.


·         Derecho de adquisición preferente (art.25.8)


8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

(Actual el dº de adquisición preferente era irrenunciable en contratos de duración inferior a 5 años)


·         FIANZA (art.36.2 y 3): la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años (duración contrato)


·         Nuevo PROCEDIMIENTO en caso de IMPAGO DE RENTAS aplicable a los arrendamientos INSCRITOS en el Registro de la Propiedad (nuevo art.27.4)


4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
MEDIDAS ARRENDAMIENTOS USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

·         Nuevo causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento (art.35 Ley 29/1994): la causa prevista en el art.27.2 d): la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.


MEDIDAS PARA AGILIZAR LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO

Modificación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

Exposición de motivos:

En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a ello, se prevé que la finalización de este proceso sea, no mediante decreto del Secretario judicial, sino mediante auto del Juez, lo que permite tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Modif.Art.220.2 Condenas a futuro

«2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia o auto incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»

Modif.Art.440.3 y 4. Juicio verbal. Desahucios. Efectos falta de oposición.

«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, …, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso …, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 … siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada. (actual traslado para solicitar despacho de ejecución)
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Juez dictará auto dando por terminado el procedimiento cancelando la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado formula oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demando se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»

Modif.Art.703.1. Entrega de bienes inmuebles.
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.







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