MEDIDAS FISCALES PREVISTAS:
IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:
-
modificaciones RD Leg 4/2004 con efectos para
los p.i. iniciados a partir del 01-01-2013 -
·
Entidades
dedicadas al arrendamiento de vivienda:
Se modifican algunos de los requisitos para poder aplicar este régimen fiscal especial: reduce el número mínimo de viviendas
requerido y el período de tiempo en que deben mantenerse y suprime el requisito
de tamaño de las viviendas (modif. Art.53.2 TRLIS):
El número de
viviendas arrendadas u
ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo tiene que
ser todo momento igual o
superior a 8 (actual 10). Art.53.2 a).
Se suprime el requisito b): “que la superficie construida de cada vivienda
no exceda de 135 m2”.
Se reordenan las letras del resto de requisitos del art.53.2
Las viviendas tienen que permanecer arrendadas
u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años (actual 7). Art.53.2 b).
En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de
arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 % de las rentas del período
impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles
arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se
refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al
menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de
generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que
se refiere el artículo 54.1 de esta Ley. Art.53.2 d).
SOCIMI
-
modifica la regulación aplicable a las SOCIMI
y su régimen especial fiscal previsto en
la Ley 11/2009 con efectos para los p.i. iniciados a partir del 01-01-2013 -
·
Objeto social principal de las SOCIMI: modif. Art.2.1 c) Ley 11/2009
Se elimina la prohibición de
que las entidades a que se refiere la letra c) no puedan realizar promoción de
bienes inmuebles.
Se suprime la referencia al
cumplimiento del requisito de
financiación ajena (inferior al 70%
del activo) para adecuarlo a la derogación del art.7 de la Ley 11/2009 que
regulaba este requisito.
·
Requisitos de inversión de las SOCIMI: modif. Art.3 Ley 11/2009
Reducción del plazo de mantenimiento de
los inmuebles en arrendamiento promovidos por la entidad de 7 a 3 años. Suprime el requisito de que los bienes
inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, permanezcan arrendados
durante al menos 7 años (art.3.3).
Clarifica el requisito de procedencia del 80% de las rentas (art.3.2):
“deberá provenir:
a)
del
arrendamiento de bienes inmuebles afectos
al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto
de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el
artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o
b)
de
dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social
principal”
Eliminación de los requisitos de diversificación: tener al menos 3 inmuebles en
su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la
entidad, con la supresión apartado 4 del art.3.
·
Obligación de negociación en mercado regulado (art.4 Ley 11/2009):
Las acciones de las SOCIMI
deberán tener carácter
nominativo
También permite que las acciones
de las SOCIMI estén admitidas a negociación en un sistema multilateral de negociación español y
también en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el
que exista efectivo intercambio de información tributaria.
·
El capital social mínimo de la
SOCIMI se reduce de 15 a 5
millones de euros. (art.5.1)
·
Simplificación
del Régimen Fiscal Especial:
Se suprime del Art.8.1 Ley 11/2009: “No
obstante, tratándose del primer período impositivo de aplicación del régimen
fiscal especial, la obligación de negociación establecida en el artículo 4 de
esta Ley se exigirá desde la fecha de la opción por aplicar dicho régimen”
Régimen fiscal especial de la sociedad en el IS (Art.9 Ley 11/2009):
Las entidades que opten por la aplicación del régimen
fiscal especial previsto en esta Ley, se regirán por lo establecido en el texto
refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las
disposiciones especiales previstas en esta Ley.
Dichas entidades tributarán al tipo de gravamen
del 0 % en el
Impuesto sobre Sociedades. En este caso, de generarse bases imponibles
negativas, no resultará de aplicación
el art.25 del TRLIS (compensación). Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II (evitar la doble imposición), III (bonificaciones)
y IV (Deducciones para incentivar la realización de
determinadas actividades) del título VI del TRLIS.
No obstante, el incumplimiento del requisito
de permanencia del art.3.3 de la ley 11/2009 implicará, en el caso
de inmuebles, la tributación de todas
las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos
en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo
general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades.
El incumplimiento del requisito de
permanencia en el caso de acciones
o participaciones determinará la tributación de aquella parte de las rentas
generadas con ocasión de la transmisión, de acuerdo con el régimen general y el tipo general del Impuesto sobre Sociedades.
Esta misma regularización
procedería en el caso de
que la sociedad, cualquiera que fuese su causa, pase a tributar por otro
régimen distinto en el Impuesto sobre Sociedades antes de que se cumpla el
referido plazo de tres años.
Las regularizaciones a que se refieren los tres párrafos
anteriores se realizarán en los términos establecidos en el artículo 137.3 del
texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
2. La entidad estará sometida a un gravamen especial
del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o
participaciones en beneficios distribuidos, cuando dichos dividendos, en sede
de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10
por ciento. Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre
Sociedades.
Este gravamen especial se devengará el día del acuerdo de
distribución de beneficios por la junta general de accionistas, u órgano
equivalente, y deberá ser objeto de autoliquidación e ingreso en el plazo de
dos meses desde la fecha de devengo. El modelo de declaración de este gravamen
especial se aprobará por Orden del Ministro de Hacienda y Administraciones
Públicas, que establecerá la forma y el lugar para su presentación.
3. Lo dispuesto en el
apartado anterior no resultará de aplicación cuando los dividendos o
participaciones en beneficios sean percibidos por una entidad sujeta a la
obligación de distribución de su totalidad, siempre que los socios de esta
tributen por dichos dividendos o participaciones en beneficios, al menos, al
tipo de gravamen del 10 por ciento.
4. Los dividendos o
participaciones en beneficios distribuidos por la sociedad estarán sometidos a retención o ingreso
a cuenta, salvo aquellos
a los que resulte de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.
DD Unica. Deroga
el art.27.2 del TRLIS
(RD Leg 4/2004) que regulaba el devengo para las sociedades que aplican el
régimen especial de las SOCIMI
Modificación del Régimen fiscal especial de los socios de la SOCIMI (Art.10 Ley 11/2009):
1. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas
respecto de los que se haya aplicado el régimen fiscal especial establecido en
esta Ley, recibirán el siguiente tratamiento:
a) Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre
Sociedades o un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con
establecimiento permanente, no será de aplicación la deducción establecida en
el artículo 30 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. (se
suprime la referencia al cálculo de la renta a ingresar en la b.i. para las
rentas sujetas al 19% y a la deducción)
b) Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre
la Renta de las Personas Físicas, no será de aplicación la exención establecida en la letra y) del
artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos
sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
c) Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre
la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente, no será de aplicación la
exención establecida en la letra j) del apartado 1 del artículo 14 del
texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.
2. Las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la
participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la
aplicación de este régimen, recibirán el siguiente tratamiento:
a) Cuando el transmitente o
perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un
contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento
permanente, no será de
aplicación la deducción establecida en el artículo 30 del texto refundido de la Ley del Impuesto
sobre Sociedades en relación con la renta obtenida que se corresponda con
reservas procedentes de beneficios respecto de los que haya sido de aplicación
el régimen fiscal especial previsto en esta Ley. (se suprime la referencia
al cálculo de la renta a ingresar en la b.i. para las rentas sujetas al 19% y a
la deducción)
b) Cuando el transmitente o
perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con lo previsto
en la letra a) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley 35/2006, de 28 de
noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de
modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la
Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. (se suprimen las
especialidades para el caso de ganancia o pérdida patrimonial)
c) Cuando el transmitente o
perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes
sin establecimiento permanente, no será de aplicación la exención establecida en la letra i) del
apartado 1 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto
sobre la Renta de no Residentes.
3. Los socios que reciban
dividendos o participaciones en beneficios que tributen a un tipo de gravamen
de, al menos, el 10 por ciento, estarán obligados a notificar fehacientemente tal circunstancia
a la entidad en el plazo de diez días a contar desde el siguiente a aquel en
que los mismos sean satisfechos. De no existir esta notificación, se entenderá
que los dividendos o participaciones en beneficios están exentos o tributan a
un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.
Simplificación de las obligaciones
de información en la memoria de las cuentas anuales: (Art.11
Ley 11/2009):
Se
suprime el art.11.4 referido a la obligación que tiene la sociedad de facilitar a los socios
la información necesaria para cumplir con el régimen fiscal especial y sobre la
pérdida del régimen, y con ella la
sanción por incumplimiento de dicha obligación prevista en el art.11.5 d).
Se modifican la información del apartado art.11.1 “Exigencias
informativas derivadas de la condición de SOCIMI:
Versión PROYECTO
|
Versión actual
|
a) Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación
del régimen fiscal establecido en esta Ley.
|
a)
|
b) Reservas procedentes de ejercicios en los que se haya
aplicado el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte
que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por ciento, o del 19 por ciento, respecto
de aquellas que, en su
caso, hayan tributado al tipo general de gravamen.
|
b)
|
c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada
ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal establecido en esta
Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por
ciento o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo
general de gravamen.
|
c)
Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha
resultado aplicable el régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando
la parte que procede, en su caso, de rentas gravadas al tipo general de
gravamen.
|
d) En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas,
designación del ejercicio del que procede la reserva aplicada y si las mismas han estado
gravadas al tipo de gravamen del cero por ciento, del 19 por ciento o al tipo
general.
|
d)
En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del
ejercicio del que procede la reserva aplicada de entre las dos a las que, por la clase de beneficios de los que
procedan, se refieren las letras a) y b) anteriores, así como la base
imponible asociada a esos dividendos.
|
e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se
refieren las letras c) y d) anteriores.
|
e)
Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las
letras c) y d) anteriores.
|
f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al
arrendamiento y de las participaciones en el capital de entidades a que se
refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
|
f)
Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento
|
g) Identificación del activo que computa dentro del 80 por
ciento a que se refiere el apartado 1 del artículo 3 de esta Ley.
|
g)
Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se
refiere el apartado 1 del artículo 3 de esta Ley.
|
h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado
aplicable el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, que se hayan
dispuesto en el período impositivo, que no sea para su distribución o para
compensar pérdidas, identificando el ejercicio del que proceden dichas
reservas
|
h)
Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen
fiscal especial establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el período
impositivo, que no sea para su distribución o para compensar pérdidas. Deberá
identificarse el ejercicio del que proceden dichas reservas,
|
Perdida del régimen fiscal especial: (modif. Art.13)
La exclusión de negociación en mercados regulados (se añade) o en un
sistema multilateral de negociación. (modif. Art.13 a))
Reduce de 5 a 3 años el plazo para poder optar nuevamente por el régimen fiscal especial.
IMPUESTO RENTA NO RESIDENTES (modif.
RD Leg 5/2004)
·
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes
Modifica su configuración, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente a
las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.
Art.40. Sujeción.
Las entidades residentes
en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que
sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o
derechos reales de goce o disfrute sobre éstos, estarán sujetas al impuesto
mediante un gravamen especial.
Art.42. Exenciones.
El gravamen especial sobre bienes inmuebles no será exigible a:
a) Los Estados e instituciones públicas extranjeras y los
organismos internacionales.
b) Las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o
habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o
arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca
reglamentariamente.
c) Las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores
oficialmente reconocidos
Suprime los apartados b) y e) de la versión anterior para adecuarlo a la eliminación de
sujeción al gravamen de la entidades no residentes en paraísos fiscales.
Art.45. Devengo,
declaración y afectación.
Nuevo apartado 3. “Tratándose
de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por
entidades sujetas al gravamen especial, los bienes transmitidos
quedarán afectos al pago del importe de dicho gravamen especial.”
El proyecto no
establece ninguna fecha de efecto para estas modificaciones. Entrarán en vigor el día siguiente de su
publicación en el BOE.
MEDIDAS FOMENTO DEL MERCADO DE
ALQUILER VIVIENDAS
Modificación de la Ley
29/1994 de Arrendamientos Urbanos para establecer
medidas de flexibilización del mercado de alquiler, de reforzamiento de la
seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario
Régimen transitorio (DT única). Régimen de los contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. El
régimen jurídico establecido en esta Ley en relación con los contratos de
arrendamiento no resultará de aplicación
a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a su entrada
en vigor. No obstante lo anterior, será
posible la adaptación voluntaria de los arrendamientos prexistentes al
nuevo régimen legal cuando así lo acuerden las partes.
·
Priorización de la VOLUNTAD de las partes
en el marco de la
Ley
Art.4.
Régimen aplicable
2.
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones
determinados por la voluntad de las partes, dentro de los
límites
expresamente establecidos en el título II de la presente Ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. (no siendo necesario conservar las excepciones según superficie)
5. Las
partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su
naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de
conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de
la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. (nuevo)
6. Las partes podrán señalar una dirección
electrónica a los
efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se
garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede
constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que
se hicieron. (nuevo)
Art.5 e) Arrendamientos
excluidos de la Ley
29/1994 (nuevo)
e) La
cesión temporal de uso
de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y
realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen
específico, derivado de su normativa sectorial.
·
DURACIÓN del contrato - plazo mínimo (art.9)
Reduce el
plazo de prórroga
obligatoria de 5 a 3
años
Modifica
los requisitos y procedimiento
para no aplicar la prórroga obligatoria – RECUPERACIÓN de la vivienda (suprime
el requisito de que la necesidad de vivienda conste de
forma expresa al tiempo de celebración del contrato)
“1. La
duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta
fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del
contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del
contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo
comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble
a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se
entenderán celebrados por un año… (sin
cambios)
3. No
procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
primer año de duración del contrato, y con dos meses de antelación a la fecha
de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla
a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El arrendatario estará
obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
Si
transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta
por sí, según los casos, el arrendatario
podrá optar, en el plazo de un mes, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción con indemnización
de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad
equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta
completar tres, salvo
que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
(NUEVO) 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los
arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con
la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya
creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad
de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el
arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo
1571 del Código civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario,
se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de
que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”
Modif.Art.16.4. Muerte el arrendatario (subrogación o extinción): se adapta al
nuevo plazo de 3 años.
·
Duración del contrato – PRÓRROGA tácita (art.10)
Reduce el
plazo de prórroga tácita de 3 a 1 año.
“Si llegada la fecha de vencimiento del
contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese
notificado a la otra, al menos con treinta días (actual “un mes”) de antelación a aquella fecha, su
voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un
año más.
(se
añade) Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el
derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un
año a la que se refiere el párrafo anterior, se impondrán en relación a
terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
Al
contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido”
Con las modificaciones
del art.9 y 10, el límite legal para la duración de los contratos se reducirá a
la mitad, es decir de los 8 (5
+ 3) años actuales, a 4 (3+1).
·
DESISTIMIENTO del contrato por el
arrendatario (art.11)
Con
independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del
contrato de arrendamiento, una vez que
haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al
arrendador con una antelación
mínima de un mes (actual
2 meses).
Las partes
podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. (sin cambios)
·
EFECTOS frente a terceros del arrendamiento de viviendas (nuevo art.7.2)
2. En todo
caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito
su derecho, dichos arrendamientos deberán
inscribirse en el Registro
de la Propiedad.
·
Otros efectos relacionados con la inscripción
en el REGISTRO PROPIEDAD del contrato de arrendamiento:
Modif.Art.13.
Resolución del derecho del arrendador
En
la nueva versión, el arrendamiento quedará extinguido, sea cual sea la duración del contrato, cuando el contrato no esté inscrito en el Registro.
“1. Si
durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de
un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este
caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se
trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
2. Los
arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del
derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente Ley.”
Modif.
Art.14. Enajenación de la vivienda arrendada.
“1.
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en
todo o en parte, que
reúna los requisitos
exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador si
el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la
finca.
2. Si
la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el
párrafo primero del artículo
1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por
el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su
propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que
se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice
los daños y perjuicios que se le causen.”
·
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio
del arrendatario (art.15)
El cónyuge a quien se haya atribuido el
uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al
plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
·
RENTA:
Nuevo Art.17.5. Determinación de la renta.
En
los contratos de arrendamiento podrá acordarse
libremente por las partes que, durante
un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda
remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en
los términos y condiciones pactadas.
Modif.Art.18.
Actualización de la renta
Las partes podrán pactar los
términos de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato (actual
la voluntad de la partes sólo a partir del 6º año).
En defecto de
pacto expreso el IPC estatal
Modif.Art.19.1.
Elevación de renta por mejoras
Se adapta
al nuevo plazo de 3 años de duración del contrato
Modif.Art.20.2.
Gastos Generales y de servicios individuales
2. Durante
los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya
de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción
de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes,
anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda
incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
·
Derecho de adquisición preferente (art.25.8)
8. No
obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia
del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
(Actual el dº de adquisición preferente
era irrenunciable en contratos de duración inferior a 5 años)
·
FIANZA (art.36.2
y 3): la actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años
(duración contrato)
·
Nuevo PROCEDIMIENTO en caso de IMPAGO
DE RENTAS aplicable a los arrendamientos INSCRITOS en el Registro de la
Propiedad (nuevo art.27.4)
4.
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la
Propiedad, si se hubiera
estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por
falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente
el inmueble al arrendador, la resolución
tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario
en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o
cumplimiento, y éste no haya contestado
al requerimiento en los diez días
hábiles siguientes, o conteste
aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título
aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por
el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno
derecho, será título
suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el
Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el
arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los
titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar
la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el
arrendatario.
MEDIDAS ARRENDAMIENTOS USO DISTINTO DEL DE
VIVIENDA
·
Nuevo causa de resolución de pleno derecho
del contrato de arrendamiento (art.35 Ley 29/1994): la causa prevista en el art.27.2 d): la realización de daños
causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el
consentimiento de éste sea necesario.
MEDIDAS PARA AGILIZAR LOS PROCEDIMIENTOS DE
DESAHUCIO
Modificación de la Ley 1/2000
de Enjuiciamiento Civil.
Exposición de motivos:
En concreto, se vincula
el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo
que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para
oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y
producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el
lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a
ello, se prevé que la finalización de
este proceso sea, no mediante decreto del Secretario judicial, sino
mediante auto del Juez, lo
que permite tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas.
Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste
de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Modif.Art.220.2 Condenas a
futuro
«2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas,
cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta
de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo
hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia o
auto incluirá la condena a
satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la
finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe
de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»
Modif.Art.440.3 y 4. Juicio
verbal. Desahucios. Efectos falta de oposición.
«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la
pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas,
acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario
judicial, …, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el
compromiso …, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento
con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se
hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demando,
para la que servirá de citación, y la
práctica del lanzamiento en
caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar
asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días
siguientes a la práctica del requerimiento.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el
artículo 161 … siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no
compareciere para oponerse o allanarse, el Juez dictará auto dando por
terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en
la fecha fijada. (actual
traslado para solicitar despacho de ejecución)
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al
desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se
reclamase, el Juez dictará
auto dando por terminado el procedimiento cancelando la diligencia de
lanzamiento, a
no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta
sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho
de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado formula
oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá
al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la
vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para
recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al
señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que
se dicte teniendo por opuesto al demando se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el
lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada
para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria
y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin
necesidad de notificación posterior.»
Modif.Art.703.1. Entrega de bienes inmuebles.
En los casos de
desahucio por falta de pago
de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo,
para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará
con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su
caso, de la fuerza pública.
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